明光市普通住宅小区物业服务收费管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范明光市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务管理健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》、安徽省《住宅区物业服务标准》、《安徽省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合本地实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市辖区范围内普通住宅小区物业服务收费的管理工作。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。

第四条 市价格主管部门会同市国土资源和房产行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责明光市物业服务的收费管理与监督工作。市物业主管部门负责对物业服务质量进行监督管理，建立物业管理投诉受理制度，促进物业企业提高服务水平。

第五条政府提倡建设单位、业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。

物业企业应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二章 物业公共服务收费管理

第七条物业服务收费根据物业性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的有：普通住宅小区前期物业公共服务费、装饰装修垃圾清运费。

实行市场调节价的有：住宅小区停车服务费，业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务费，非普通住宅小区（含非住宅物业、公寓、别墅）的物业服务费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费。

第八条业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业企业的，为前期物业服务阶段，双方应当签订前期物业服务合同，确定服务等级和收费标准等，报价格主管部门备案后实施。

前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，经业主签字确认。

第九条业主大会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业企业。

已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费（包括小区停车服务收费）实行市场调节价，由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则，协商约定，并签订物业服务合同，明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。

物业服务及收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业企业在物业服务合同中约定执行。

第十条物业公共服务费实行等级收费管理。物业服务等级由委托单位与物业服务企业按照安徽省《住宅区物业服务标准》进行约定，在物业服务合同中明确。市价格主管部门会同市物业主管部门，根据物业服务等级、物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数等情况，制定相应等级的基准收费标准和浮动幅度，每两年进行评估，并根据评估结果适时调整，向社会公布。

我市物业服务等级收费标准详见附件一（明光市普通住宅小区物业公共服务费基准收费标准）和附件二（明光市普通住宅小区装饰装修垃圾清运收费标准）。

为鼓励物业企业提升服务品质，更好地体现优质优价原则，对于双方约定提高品质服务的物业服务项目，其收费标准可在等级的基础上适当上浮，最高上浮幅度不超过10%。

第十一条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护保养费用、绿化养护、清洁卫生、秩序维护费用、办公费用、物业企业固定资产折旧等以及经业主或业主大会同意的其它费用组成。

原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。

第十二条业主或业主大会与物业企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业企业享有和承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条物业公共服务费可以预收，具体由物业企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取，约定时间不得超过物业服务期限；未作约定的，预收期不得超过6个月。

第十四条物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

第十五条 业主、物业使用人应当按照购房合同和入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。

依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

普通住宅小区内普惠制幼儿园，其物业公共服务费比照住宅标准执行。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第十六条物业服务住宅小区因开发建设单位分批交付使用等原因，造成小区配套设施未全部完工的，业主交纳的物业服务费应按照约定收费标准的15%-30%优惠，具体比例在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位承担，待小区配套设施全部完工，再按约定的物业费标准执行。

第十七条纳入物业管理服务范围已竣工但尚未出售的物业或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由建设单位交纳。

业主（或物业使用人）办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费。

第十八条业主、物业使用人装饰装修房屋，应当缴纳装修垃圾清运费。装修垃圾清运费标准为每平方米建筑面积不高于1.50元。

业主（或物业使用人）装饰装修房屋的，装饰装修人应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。物业服务企业不得向业主（或物业使用人）收取任何形式的装饰装修管理费和保证金。

第十九条普通住宅小区停车收费严格按照《安徽省物业管理条例》有关规定执行。占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费，车位场地使用费归全体业主共有。利用非公共部位的场地、设施停车收费的，新建住宅小区应在前期物业服务合同中约定；非新建住宅小区及未成立业主大会的，继续按前期物业服务合同有关约定执行，合同到期的，如需调整停车收费标准，需经半数以上业主同意。

第二十条 物业企业因政策性因素或服务项目和内容等变化，导致服务成本发生较大变动时，如需调整前期物业服务收费标准，物业企业应在服务区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过小区总户数（产权人）60%及以上的业主同意，由物业企业与业主协商重新约定具体收费标准。

第二十一条 执行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业企业在收费前，应当向价格行政主管部门备案并申领《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。物业服务企业无证收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。

备案时，应提供以下资料：

1、物业企业营业执照；

2、物业管理资质证书；

3、前期物业服务合同及房屋买卖合同样本；

4、工程竣工验收备案表复印件；

5、物业公共服务收费标准备案表。

第二十二条 物业服务收费实行明码标价，物业企业应将服务等级、服务内容、收费项目、标准、举报电话等在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业企业每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。

实行酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年（或财务年度）向业主、物业使用人公布物业服务费用收支情况，接受监督。

第三章 共用设施设备收费管理

第二十三条 住宅小区公用附属设施用电、用水（不包括从事生产、经营活动用水、用电）执行居民用电、用水价格。

第二十四条 物业服务区域内，公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元电子门禁系统等共用设施设备运行费用（含维护、保养、检测、能耗等费用）和物业企业办公所用电费已列入物业公共服务费，不得再向业主分摊收取。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

第二十五条住宅小区的电梯、增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费，物业服务企业应当分别计量，单独列帐纳入代收代支费用，按实际支出和约定方式公开合理分摊。业主委员会未成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。

水泵电费按用水量、电梯电费可按户（无架空层的一楼住户免收）的原则进行分摊，公示后结算；经业主委员会同意也可按其他方式公示后据实分摊。

第二十六条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视（数字电视）等单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十七条物业企业对人员、车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。

第二十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业企业同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充物业公共服务费和住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。

第四章 责任与义务

第二十九条 物业服务企业须严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量、减少服务内容。

第三十条 物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时交纳物业服务费，未交纳的，业主委员会、物业企业可督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

第三十一条 市价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第三十二条物业主管部门要建立健全动态监管机制，在广泛征求意见的基础上，每两年对各小区物业服务等级重新确认。同时，要加强物业服务项目巡查，对检查中发现的问题或业主投诉物业企业不认真履行物业服务合同约定、不按物业服务等级及服务标准提供质价相符物业服务的，应及时下发书面整改通知书，责令其限期整改。

第五章 附 则

第三十三条 本办法由市价格主管部门和市国土资源和房产行政主管部门负责解释。

第三十四条本办法自2016年3月1日起执行，原明光市物价局和明光市建设局印发的《明光市城市物业服务收费管理实施细则》（明价费字〔2007〕35号）同时废止。